Prehľad možností financovania výstavby vášho rodinného domu
Pre všeobecný prehľad možnosti financovania výstavby rodinného domu je prospešné sa oboznámiť so základnými alternatívami financovania a poukázať na ich podstatné vlastnosti, ktoré vám pomôžu pri výbere možností finančného krytia vášho rozpočtu.
1. Stavebné sporenie
Financovanie cez stavebné sporenie predpokladá, že časť prostriedkov, ktoré potrebujete na získanie nového alebo zlepšenie existujúceho bývania, získate z vlastných zdrojov. Tieto prostriedky vkladáte do stavebnej sporiteľne v hotovosti. K nim sa vám každoročne pripíše štátna prémia a úroky z vkladov a štátnej prémie, ktoré si na dané obdobie sporenia preverte vopred. Zvyšnú časť môžete získať zo stavebnej sporiteľne ako stavebný úver. Ten pri vhodnom pomere vlastných prostriedkov a požičanej sumy v kombinácii s výškou úrokovej sadzby je možné porovnať s inými možnosťami financovania. Aby ste stavebný úver mohli čerpať, musíte nasporiť príslušnú časť cieľovej sumy (stačí 25% z vami zvolenej čiastky) a sporiť určitý čas. Ďalšou výhodou stavebného úveru je fixná úroková sadzba a to počas celého obdobia splácania úveru, ktorý banka môže umožniť splácať podobne dlho ako hypotekárny úver. Súčasne si overte v banke za akých aktuálnych podmienok môžete úver bez sankčného poplatku kedykoľvek predčasne splatiť.
Štátnu prémiu môže získať len súkromná osoba, resp. spoločenstvo vlastníkov bytov. No aj právnická osoba sa môže stať stavebným sporiteľom.
Toto sporenie je upravené v legislatíve SR zákonom č. 310/1992 Z.z.. Výška štátnej prémie je pravidelne legislatívne určená a odprúčame jej aktuálnu výšku si v banke overiť ku dátumu poskytnutia úveru. Na získanie maximálnej výšky prémie je potrebné vložiť v danom roku na účet stavebného sporenia vklad v hotovosti, ktorý banka aktuálne v danom roku požaduje. Môže ju získať každý člen vašej rodiny, dospelý aj dieťa. Stavebné sporenie je možné využiť na kúpu, modernizáciu, výstavbu vášho domu či bytu alebo po 6 rokoch sporenia nasporenú sumu aj na ľubovoľný účel. Prémia nepodlieha dani z príjmov. V prípade, že peniaze potrebujete skôr ako vám vznikol nárok na stavebný úver, je tu možnosť využiť aj tzv. medziúver. Má však svoje špecifiká. Stavebné sporiteľne na Slovensku ponúkajú niekoľko druhov medziúverov. Sú to medziúvery bez predchádzajúceho sporenia alebo medziúvery s počiatočným vkladom, či nasporenou sumou vo výške od 10% do 50% cieľovej sumy. Splnením dohodnutých podmienok sa tento medziúver zmení na stavebný úver.
V súčastnosti pôsobia na Slovensku stavebné sporiteľne:
* Wüstenrot stavebná sporiteľňa, a.s.,
* Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.,
* ČSOB stavebná sporiteľňa, a.s..
Vaše úspory uložené, v ktorejkoľvek z týchto bánk sú chránené do výšky 100 000 EUR spoločným systémom ochrany vkladov v SR.
Dokumentácia, ktorú budete pravdepodobne potrebovať predložiť na schválenie úveru:
* podklady pre posúdenie príjmu,
* posudok znalca k záložnej nehnuteľnosti,
* stavebné povolenie, ktoré je právoplatné,
* geometrický plán, ktorý obsahuje zameranie rozostavanej stavby a výkaz výmer (v prípade, že je k dispozícii),
* duplikát katastrálnej mapy,
* kópiu sprievodnej správy projektovej dokumentácie, (má obsahovať rozmery obstavaného priestoru a duplikát rozpočtu stavby potvrdený autorizovaným stavebným inžinierom či architektom)
* doklady, ktoré dokazujú pokrytie rozpočtu stavby - t. j. vlastné finančné prostriedky, výška požadovaného úveru, faktúry za materiál a prácu, prípadne vlastná práca, materiál, atď...
V prípade, že pôjde o modernizáciu, nadstavbu, vstavbu či prístavbu bude pravdepodobne potrebné predložiť aj:
* projektovú dokumentáciu overenú v stavebnom konaní
* znalecký posudok, ktorý by mal obsahovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k dátumu ocenenia a všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti po dokončení zmien, ktoré chcete urobiť.
2. Hypotekárny úver
Hypotekárny úver možno zaradiť medzi najbežnejšie, či najrozšírenejšie spôsoby, ako získať financie na výstavbu domu či kúpu pozemku v potrebnej výške. Úver je zabezpečený záložným právom, pričom založená nehnuteľnosť môže byť vlastníctvom osoby, ktorej sa úver poskytuje alebo vlastníctvom inej osoby. Ako možno usúdiť, hypotéky sa na Slovensku neposkytujú na hnuteľné veci ako šperky, nábytok, elektrotechnika či automobil. Medzi najväčšie výhody tohto spôsobu získania finančných prostriedkov patrí dĺžka splatnosti. Tá môže byť aj 30 rokov (niekedy aj vyššia). Ďalšou výhodou v porovnaní s inými typmi úverov je nízka úroková sadzba (s výnimkou stavebného úveru alebo úveru štátneho fondu rozvoja bývania). Kvalifikovanie sa na získanie úveru je pomerne jednoduché, preto patrí tento druh financovania medzi najdostupnejšie formy.
Aj dlhoročný klient banky, ktorý má s ňou dobré skúsenosti, by mal zvážiť ponuky iných bánk. Bude mať väčší prehľad v poskytovaných podmienkach a väčšie možnosti pri rokovaní. Stáva sa, že práve iná banka poskytne omnoho výhodnejšie podmienky pri jednaní s takýmto klientom. Využiť môžete aj služby finančného poradcu, či hypotekárneho makléra, hlavne v prípade dobrých a dôveryhodných referencií. Ich služby sú väčšinou bezplatné, pretože ich prácu platí banka vo forme provízie.
Pri vybavovaní úveru je užitočné požiadať o takzvaný hypotekárny certifikát alebo úverový prísľub. Je to v podstate potvrdenie banky o poskytnutí úveru za konkrétnych podmienok. Tento certifikát platí často aj niekoľko mesiacov.
Úroková sadzba
Úrok je obvykle prvou informáciou, o ktorú sa zaujíma žiadateľ o hypotekárny úver. Od jeho výšky totiž závisí výška mesačnej splátky a celkové preplatenie úveru. Okrem neho ovplyvňuje výšku vašej mesačnej splátky aj mesačný poplatok za vedenie, resp. správu úverového účtu. No v porovnaní s úrokom je jeho výška zanedbateľná. Úroková sadzba je cenou, za ktorú vám banka poskytuje peniaze formou úveru. Nepredstavuje celkové náklady na úver, ktoré sa vyjadrujú ročnou percentuálnou mierou nákladov – RPMN, tá zahŕňaj aj rôzne poplatky spojené s úverom.
Úročenie hypotéky závisí od niekoľkých faktorov. Väčšina bánk informuje len o minimálnej výške úroku, ktorú môžete, ale nemusíte získať. Avšak najnižšie úrokové sadzby sú väčšinou určené klientom s najvyššou bonitou. Úroková sadzba, ktorú vám banka ponúkne, bude závisieť od posúdenia tej vašej. Vyjednávať sa preto určite oplatí. Pri porovnávaní viacerých ponúk však okrem výšky úroku treba posúdiť aj obdobie fixácie a spôsob stanovenia novej sadzby po ukončení fixácie, či možnosť predčasného splatenia.
Fixácia úročenia
Naše banky ponúkajú úrokovú sadzbu fixovanú na obdobie 1, 2, 3, 5 až 15 rokov. Počas zvolenej fixácie je úrok nemenný, po jej uplynutí však dôjde k zmene výšky úročenia. Po uplynutí dohodnutého obdobia sa úroková sadzba zmení podľa vývoja sadzieb na trhu, pričom o zmene úrokovej sadzby vás musí banka písomne informovať v dostatočnom časovom predstihu. Budúci vývoj úrokových sadzieb je ťažko odhadnuteľný. Ak chcete mať istotu výšky úrokov na dlhé časové obdobie, zvoľte si vyššiu dobu fixácie. Všeobecne však platí - čím dlhšia doba, tým vyšší úrok, pretože garancia úroku na dlhší čas znamená pre banku vyššie riziko. V prípade, že očakávate znižovanie úrokových sadzieb, zafixujte úroky na kratšie obdobie. Možnou alternatívou je variabilná úroková sadzba (bez fixácie), ktorá kopíruje vývoj aktuálnych trhových úrokových sadzieb.
Predčasné splatenie
Hypotéka je finančný produkt, ktorý o výšku úroku a poplatky banke navýši cenu, ktorú zaplatíte za svoj nový rodinný dom. Utešiť vás môže výška inflácie v našich končinách. Tá naznačuje, že o 20 – 30 rokov bude mať jedno euro výrazne nižšiu hodnotu ako dnes. Existuje však aj niekoľko možností, ako sa tomuto preplateniu vyhnúť. V súčasnej ponuke bánk sa nachádza možnosť bezplatného splatenia celého úveru, bezplatnej mimoriadnej splátky (obyčajne do 20% z istiny alebo nesplateného zostatku úveru), eventuálne možnosť spoplatneného predčasného splatenia úveru kedykoľvek, pričom si vopred overte penalizáciu, ktorá je zvyčajne 1%. Raz ročne je možné v každej banke splatiť úver (prípadne len jeho časť) bez poplatku.
Národná banka Slovenska eviduje v súčasnej dobe osem hypotekárnych bánk:
* ČSOB Banka,
* OTP Banka,
* Prima banka,
* Slovenská Sporiteľňa,
* Sberbank,
* TATRA BANKA,
* UniCredit Bank,
* Všeobecná Úverová Banka.
Poskytovanie hypoték bankami spracúva zákon č. 483/2001 Zb. o bankách. Jedná sa o bankové inštitúcie, ktoré majú zvláštne povolenie k vydávaniu hypotekárnych záložných listov, podľa zákona o dlhopisoch.
Hypotekárny úver so štátnym príspevkom
Tento špecifický druh hypotéky je určený pre mladých ľudí vo veku od 18 do 35 rokov s príjmom, ktorý neprevyšuje stanovenú hornú hranicu. Tá je určená priemerným mesačným príjmom vypočítaným z príjmu žiadateľa o úver za kalendárny rok, ktorý predchádza kalendárnemu roku, v ktorom bolo požiadané o úver, najviac však vo výške 1,3 násobku priemernej mesačnej nominálnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, ktorý predchádza kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná táto žiadosť.
Údaj o priemernej hrubej mzde zverejňuje Štatistický úrad SR. V prípade, že o úver žiadajú manželia, či partneri, hranica je dvojnásobná a posudzuje sa voči spoločnému príjmu tohto páru. Od 1.7.2014 je príjmový strop žiadateľa o zvýhodnený hypotekárny úver 1 067,30 EUR. V situácii, keď sú títo žiadatelia dvaja (manželia) je tento strop dvojnásobný, t.j. 2 134,60 EUR. Táto veková skupina tak v súčasnej dobe môže získať štátom dotovanú hypotéku. Toto percento sa určuje každý rok zákonom o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok.
Zvýhodnenie úročenia platí počas 5 rokov od poskytnutia hypotéky. V tomto období má poberateľ úveru možnosť odkladu splátky istiny. Zároveň má aj možnosť mimoriadnej splátky hypotéky bez poplatku. V banke vás súčasne informujú o výške štátnej dotácie a úrokovej sadzbe, ktorá je daná aktuálnou legislatívou (výška dotácie zvykne byť stanovená do najviac 50 tis. EUR). Súčasne je toto dotovanie obmedzené sumou zodpovedajúcou 70% z hodnoty založeného predmetu. Zvyšok tohto úveru presahujúci niektorý z vyššie uvedených limitov sa úročí bežne používanou úrokovou sadzbou.
3. Štátny fond rozvoja bývania
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ktorého jedným z hlavných cieľov je aj podporovanie výstavby nových domov a bytov vo forme poskytovania úverov, bol založený pre účely štátnej bytovej politiky. Žiadateľ o úver z tohto fondu musí spĺňať niekoľko podmienok. Pre ilustráciu spomenieme, že je to napr. maximálny ako aj minimálny príjem domácnosti. Záujemca o podporu predkladá písomnú žiadosť. Pri rozhodovaní o poskytnutí úveru sa zohľadňuje poradie doručených žiadostí. Po splnení všetkých podmienok fond poskytuje pôžičky až do vyčerpania sumy každoročne vyčlenenej na tento účel v štátnom rozpočte. Tieto podmienky poskytovania finančných prostriedkov zo ŠFRB na legislatívnej úrovni upravuje zákon č. 124/1996 Z.z. v znení zákonov č. 1/1997 Z.z., č.76/2000 Z.z., č. 148/2001 Z.z. Na poskytnutie tejto podpory nevzniká právny nárok. V rámci štátnej politiky rozvoja bývania je to pre rodiny s nižšími príjmami možnosť ako dostať od ŠFRB výhodnú pôžičku. Takéto úvery sú jednoznačne určené pre menšie rodinné domy či byty. Pre znázornenie, v prípade domov je horným limitom veľkosti plošný obsah podláh 160m2 a v prípade bytov to je 80m2. Rozhodnutie o neposkytnutí podpory fond oznámi žiadateľovi podľa platnej legislatívy (zvyčajne do 30 dní).
4. Postupné financovanie
O stavbe rodinného domu môžete uvažovať, keď ste vlastníkmi stavebného pozemku. Umožňuje vám to model financovania, ktorý sa nazýva postupné financovanie. V skratke to znamená, že na zabezpečenie úveru, ktorým budete financovať stavbu, nie je potrebný iný objekt, ale záložným objektom je stavebný pozemok alebo dom, ktorý začnete stavať. Pri posúdení zabezpečenia úveru banka používa budúcu hodnotu nehnuteľnosti. To je výhodné najmä vtedy, ak staviate rodinný dom.
Maximálna výška pôžičky môže dosiahnuť až 100 % budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Zároveň ju môžete získať aj bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia.
Financie čerpáte postupne podľa toho, ako postupuje výstavba (resp stavba na kľúč). Úroky z úveru platíte len z reálne vyčerpanej čiastky. Určite sa preto oplatí stretnúť s odborníkom, ktorý vám zostaví finančný model šitý presne na mieru.
